Nous distinguons trois droits réels: le droit d’user du bien, le droit d’en percevoir les fruits et le droit de disposer du bien.
Le droit de propriété est dit « démembré » si ces droits sont répartis entre plusieurs personnes.
Donner la nue-propriété en conservant l’usufruit.
La donation d’un bien avec réserve d’usufruit viager permet au donateur qui s’est réservé l’usufruit de continuer à encaisser les revenus (loyers, dividendes, intérêts…) ou à utiliser le bien s’il s’agit d’un logement jusqu’à son décès.
Que la donation porte sur la nue-propriété ou sur l'usufruit (viager ou à durée fixe) d'un bien, elle est soumise à rapport.
Fiscalement, le donataire ne paie des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété par application du barème fiscal. L'addition de la nue-propriété et de l'usufruit doit être égale à la valeur de la pleine propriété.
Age
de l'usufruitier |
Valeur
de l'usufruit |
Valeur
de la nue-propriété |
| Moins de : |
|
|
| 21 ans révolus |
90 % |
10 % |
| 31 ans révolus |
80 % |
20 % |
| 41 ans révolus |
70 % |
30 % |
| 51 ans révolus |
60 % |
40 % |
| 61 ans révolus |
50 % |
50 % |
| 71 ans révolus |
40 % |
60 % |
| 81 ans révolus |
30 % |
70 % |
| 91 ans révolus |
20 % |
80 % |
| Plus de 91 ans révolus |
10 % |
90 % |
Lorsque l'usufruit est consenti pour une durée fixe sa valeur est estimée à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans référence à l'âge de l'usufruitier.
A noter que la valeur de l'usufruit ainsi calculée ne saurait être supérieure à celle de l'usufruit viager.
Pour évaluer la nue-propriété donnée, si le bien en question est un bien propre, on ne retient que l’âge du donateur au jour de la donation.
Si le bien donné est commun, les époux sont présumés en donner chacun la moitié.
La valeur de chaque moitié de nue-propriété est évaluée en fonction de l’âge de chacun des époux.
L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier, dans le cadre d'un usufruit viager, ou par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé, dans le cadre d'un usufruit à durée fixe
La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de l’usufruitier est exonérée de tout droit.
Il est possible de donner l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre, dans le cadre d’une donation-partage transgénérationnelle par exemple.
Les usufruits successifs
L’usufruit est un droit qui ne peut survivre à son titulaire.
Pour maintenir le démembrement de propriété à l’issue du décès de l’usufruitier initial (ou après le terme stipulé en cas d’usufruit temporaire) il suffit de consentir plusieurs usufruits appelés à s’exécuter successivement.
Il n'y a donc pas de transmission d'un usufruitier à l'autre.
Chacun des usufruitiers successifs tient directement son droit du constituant dont l’exercice est différé au décès du l’usufruitier du rang précédent.
Il existe autant d’usufruits distincts qu’il y a de personnes appelées à se succéder dans la jouissance de la chose.
La réversion d’usufruit
On constitue plusieurs usufruits qui existent de manière concomitante mais dont l’exercice est échelonné dans le temps.
Chacun des usufruitiers reçoit un usufruit qu’il n’exercera que lorsque la jouissance de l’usufruitier qui lui est préférable, cessera.
Le nu-propriétaire, quant à lui, reçoit une nue-propriété grevée d’un certain nombre d’usufruits. Il ne recouvrera la pleine propriété du bien donné qu’au terme du dernier usufruit stipulé.
